Beim Gebäudetyp E sollten Generalunternehmer auf der Baustelle vor allem drei Dinge dokumentieren: welcher Standard je Bauteil und Gewerk vertraglich vereinbart ist, dass die Ausführung genau diesem Standard entspricht, und dass alle Nachunternehmer denselben Stand kennen. Der Gebäudetyp E ist ein geplantes Vertragsmodell, mit dem Bauherr und Unternehmen einen einfacheren gesetzlichen Basisstandard vereinbaren können. Weil eine Abweichung vom üblichen Standard dann kein Mangel ist, entscheidet die Dokumentation darüber, ob Sie im Streitfall belegen können, was vereinbart und was gebaut wurde.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Bundesjustizministerium hat am 26.10.2026 einen Referentenentwurf zum Gebäudetyp E vorgelegt. Er ist noch kein Gesetz, nach Medienberichten gilt er frühestens ab Mitte 2027.
- Der Entwurf ändert vor allem das Bauvertragsrecht im BGB (§ 650a BGB-E). Bauherr und Unternehmen sollen einen gesetzlichen Basisstandard in Textform vereinbaren können.
- Brandschutz, Statik, Belichtung und Belüftung bleiben Pflicht. Die Vereinfachung betrifft Komfortstandards, etwa beim Schallschutz.
- Für Verträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen wurden, gilt das bisherige Recht.
- Auf der Baustelle zählt eine lückenlose Zuordnung: vereinbarter Standard, ausgeführte Leistung, Foto, Prüfung und verantwortliche Firma.
Stand: November 2026
Was ist der Gebäudetyp E, und wie ist der Stand im November 2026?
Der Gebäudetyp E ist ein Vertragsmodell: Die Vertragsparteien vereinbaren, dass das Unternehmen einen gesetzlichen Basisstandard schuldet, der unter dem üblichen Standard vergleichbarer Neubauten liegen darf. Am 26.10.2026 hat das Bundesjustizministerium den Entwurf veröffentlicht (Pressemitteilung des BMJV). Stellungnahmen waren bis zum 9.11.2026 möglich, danach folgen Kabinett, Bundestag und Bundesrat.
Laut Haufe ist mit einer Anwendung frühestens Mitte 2027 zu rechnen. Ohne ausdrückliche Vereinbarung bleibt alles wie bisher. Inhalte des Entwurfs können sich im Gesetzgebungsverfahren noch ändern. Verlassen Sie sich deshalb für konkrete Verträge auf den dann geltenden Gesetzestext und Ihre rechtliche Beratung.
Was ändert der Gebäudetyp E am Bauvertrag?
Der Entwurf unterscheidet zwei Bereiche. Wo Technische Baubestimmungen der Länder gelten, schuldet das Unternehmen nach Vereinbarung des Basisstandards nur deren Mindestmaß. Wo es keine solchen Bestimmungen gibt, etwa beim Innenausbau, bei der Elektroinstallation oder an der Fassade, gilt weiter der übliche Standard, außer die Parteien vereinbaren je Merkmal etwas anderes.
| Bereich | Was gilt nach dem Entwurf | Was Sie dokumentieren sollten |
|---|---|---|
| Bereiche mit Technischen Baubestimmungen | Mindestmaß der Landesvorschrift, sofern Basisstandard vereinbart | Welche Bestimmung gilt, Bundesland, Stand zum Zeitpunkt der Abnahme |
| Bereiche ohne Technische Baubestimmungen | Üblicher Standard, Abweichung nur je Merkmal mit Hinweis in Textform | Jede vereinbarte Abweichung mit Bauteil, Raum und Gewerk |
| Genehmigte Abweichungen nach Bauordnung | Gelten nicht als Mangel | Genehmigung, Umfang und Umsetzung vor Ort |
| Brandschutz, Statik, Belichtung, Belüftung | Bleiben unverändert Pflicht | Prüfungen und Nachweise wie bisher |
Bei Verbraucherverträgen soll die Baubeschreibung den Gebäudetyp E nennen, den Schallschutz angeben und die erwartete Kostenersparnis schätzen. Eine ausführliche juristische Einordnung finden Sie bei CMS zum Referentenentwurf.
Warum erhöht der Gebäudetyp E den Dokumentationsbedarf auf der Baustelle?
Der Gebäudetyp E erhöht den Dokumentationsbedarf, weil der geschuldete Standard nicht mehr überall gleich ist. Auf derselben Baustelle kann der Schallschutz im Wohnungsbau vereinbart abgesenkt sein, während der Brandschutz unverändert gilt.
Ohne klare Dokumentation kann später niemand mehr belegen, ob eine dünnere Trennwand ein vereinbarter Basisstandard ist oder ein Mangel. Der Wohnungswirtschaftsverband GdW kritisiert laut Haufe genau diesen zusätzlichen Dokumentationsaufwand. Für Generalunternehmer kommt hinzu, dass der vereinbarte Standard nicht nur gegenüber dem Bauherrn gilt. Er muss auch in jedem Nachunternehmervertrag stehen, sonst führt ein Nachunternehmer womöglich den höheren Standard aus oder rügt den niedrigeren als Bedenken.
Was sollte die Bauleitung beim Gebäudetyp E festhalten?
Die Bauleitung hält zu jeder vereinbarten Abweichung fest, wo sie umgesetzt wird, wer sie ausführt und wie sie geprüft wurde. Diese Punkte gehören in die Baustellendokumentation:
- Liste aller vereinbarten Abweichungen je Bauteil, Raum und Gewerk, mit Verweis auf die Vertragsstelle
- Zuordnung jeder Abweichung zum ausführenden Nachunternehmer
- Fotos vor dem Schließen von Wänden, Decken und Schächten
- Prüfergebnis je Abweichung mit Datum und Namen
- Bedenkenanzeigen und Rückfragen von Nachunternehmern samt Antwort
- Genehmigte Abweichungen der Bauaufsicht und deren Umsetzung
- Hinweise für spätere Nutzende, etwa zum Schallschutz, als Teil der Übergabeunterlagen
Wie strukturieren Prüfpläne und Checklisten die Qualitätssicherung beim Gebäudetyp E?
Prüfpläne machen aus der Liste der Abweichungen eine Prüfung, die auf jeder Baustelle gleich abläuft. Ein Prüfplan ist eine Vorlage, die festlegt, was wann von wem geprüft wird.
- Legen Sie für jede Art von Abweichung einen Prüfpunkt an, zum Beispiel „Trennwand Wohnung nach vereinbartem Schallschutz“.
- Ordnen Sie jedem Prüfpunkt das Gewerk und den Zeitpunkt zu, etwa vor dem Verspachteln.
- Prüfen Sie Brandschutz und Statik weiter mit Ihren bestehenden Checklisten und halten Sie diese getrennt von den Gebäudetyp-E-Punkten.
- Dokumentieren Sie jedes Ergebnis mit Foto und Ort im Plan.
- Exportieren Sie die Prüfergebnisse vor der Abnahme als Bericht für den Bauherrn.
Wie führen Sie Bautagebuch und Abnahmeprotokoll beim Gebäudetyp E?
Im Bautagebuch halten Sie fest, an welchem Tag welche Abweichung ausgeführt und geprüft wurde. Das Abnahmeprotokoll verweist zusätzlich auf die Liste der vereinbarten Abweichungen. So erkennt der Bauherr bei der Abnahme, welche Ausführungen dem Basisstandard entsprechen und welche Punkte tatsächlich Mängel sind. Wie eine vollständige Baudokumentation insgesamt aussieht, lesen Sie im Beitrag Dokumentation im Bau: Anforderungen und Kosten. Typische Lücken, die Nacharbeit verursachen, beschreibt der Beitrag Nacharbeit durch bessere Dokumentation vermeiden.
Wie setzen Sie die Gebäudetyp-E-Dokumentation mit Ed Controls um?
In Ed Controls legen Sie Prüfpläne und Checklisten für die vereinbarten Abweichungen als Vorlagen an und nutzen sie auf jeder Baustelle gleich. Mängel und Aufgaben verorten Sie direkt im Plan, Fotos, Fristen und Verantwortliche liegen je Ticket an einem Ort. Nachunternehmer sehen ihre Aufgaben, dokumentieren ihre Arbeitsschritte und melden Tickets als erledigt. Bauherr oder Sachverständige können Sie als externe Beteiligte einbinden.
Den Fortschritt verfolgt die Bauleitung im Bautagebuch. Abnahmeprotokolle exportieren Sie als PDF und CSV, Fotos aus Tickets und Audits gesammelt. Die App funktioniert auch offline im Rohbau. Wie Tickets im Ablauf weitergegeben werden, zeigt die Seite zum Workflow.
Was sollten Sie vor Baubeginn mit Bauherr und Nachunternehmern klären?
Klären Sie vor Baubeginn schriftlich, welcher Standard wo gilt, und geben Sie diesen Stand an alle Nachunternehmer weiter.
- Liste der vereinbarten Abweichungen als Anlage zum Bauvertrag
- Übernahme dieser Liste in jeden betroffenen Nachunternehmervertrag
- Bundesland und geltende Technische Baubestimmungen
- Prüfpunkte und Fotopflichten je Abweichung
- Form der Übergabeunterlagen, etwa Hinweise zum Schallschutz für spätere Nutzende
- Ansprechpartner beim Bauherrn für Rückfragen zu Abweichungen
Häufige Fragen
Gilt der Gebäudetyp E schon?
Nein, im November 2026 liegt erst ein Referentenentwurf vor. Kabinett, Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen. Nach Medienberichten ist eine Anwendung frühestens ab Mitte 2027 zu erwarten.
Muss beim Gebäudetyp E auch der Brandschutz nicht mehr eingehalten werden?
Doch, Brandschutz, Statik, Belichtung und Belüftung bleiben nach dem Entwurf Pflicht. Die Vereinfachung betrifft vor allem Komfortstandards wie Schallschutz oder Ausstattung. Prüfen und dokumentieren Sie den Brandschutz deshalb wie bisher.
Ist eine vereinbarte Abweichung beim Gebäudetyp E ein Mangel?
Nach dem Entwurf in der Regel nicht, wenn der Basisstandard wirksam in Textform vereinbart wurde und die Ausführung ihm entspricht. Entscheidend ist, dass Sie Vereinbarung und Ausführung belegen können. Die Einzelheiten hängen vom endgültigen Gesetz und Ihrem Vertrag ab.
Gelten die Regeln auch für laufende Bauverträge?
Nach dem Entwurf nicht. Für Verträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen wurden, gilt das bisherige Recht. Der Gebäudetyp E betrifft also nur Verträge, die danach geschlossen werden.
Was müssen Nachunternehmer beim Gebäudetyp E wissen?
Nachunternehmer müssen wissen, welcher Standard für ihre Leistung vereinbart ist. Nehmen Sie die Liste der Abweichungen deshalb in jeden betroffenen Nachunternehmervertrag auf und lassen Sie die Ausführung mit Foto rückmelden.
Wenn Sie sehen möchten, wie Prüfpläne für vereinbarte Abweichungen auf Ihrer Baustelle aussehen: Jetzt kostenlose Demo vereinbaren.
